거주 중심으로 바뀌는 부동산 세금

거주 중심으로 방향을 튼 부동산 세금

2026년 8월 초 정부가 새해 세제개편안을 내놓았습니다. 이번 개편의 가장 큰 줄기는 부동산에 매기는 세금을 ‘몇 채 가졌는가’가 아니라 ‘어디에 실제로 사는가’를 기준으로 다시 짜겠다는 것입니다. 집 한 채를 오래 보유해 온 40~50대라면 보유세와 양도세 계산법이 함께 흔들리는 만큼, 지금부터 큰 그림을 그려 두시는 편이 좋습니다.

왜 ‘거주 중심’인가

그동안 종합부동산세(고가 주택을 보유한 사람에게 매년 매기는 보유세)와 양도소득세는 주로 주택 수를 기준으로 무겁게 매겨졌습니다. 이번 개편안은 실제 거주하는 집에는 부담을 덜어 주고, 살지 않으면서 보유만 하는 집에는 부담을 더 지우는 방향입니다. 실수요자는 보호하고, 거주하지 않는 보유는 줄이겠다는 취지로 읽힙니다.

핵심 내용 한눈에

발표된 개편안의 뼈대를 정리하면 다음과 같습니다.

공정시장가액비율은 세금을 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율입니다. 이 비율이 오르면 같은 집이라도 세금을 매기는 기준 금액(과세표준)이 커져 부담이 늘어납니다. 양도세는 그동안 오래 ‘보유’만 해도 주던 공제를 실제 ‘거주’한 기간 중심으로 바꾸는 것이 핵심입니다.

언제부터, 누구에게

모든 내용이 한꺼번에 시행되지는 않습니다. 2026년 준비 단계를 거쳐 2027년부터 본격 적용되고, 이후 2028~2029년에 걸쳐 단계적으로 강화되는 구조입니다. 다만 이 안은 정부가 마련한 개편안으로, 연말 국회 논의 과정에서 내용과 시점이 달라질 수 있습니다. 아직 확정 전이라는 점을 전제로 대비하시는 것이 안전합니다.

상황별 체크포인트

• 실거주 1주택자: 거주 요건을 갖추면 상대적으로 유리해질 수 있어, 거주 기간을 꾸준히 관리하는 것이 도움이 됩니다.
• 비거주·다주택 보유자: 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상이 겹치면 보유세 부담이 커질 수 있습니다.
• 매도를 고려 중이라면: 공제 방식이 거주 기간 중심으로 바뀌므로, 무작정 서두르기보다 내 거주 기간과 적용 시점을 먼저 따져보시는 것이 좋습니다.

내 집의 공시가격과 보유·거주 기간에 따라 세금이 어떻게 달라질지 미리 가늠해 두면 마음이 한결 놓입니다. PASS 앱의 자산·세금 정보 메뉴에서 관련 제도를 정리해 확인해 두시면 계획을 세우실 때 참고가 됩니다.

✅ 핵심 요약

• 2026년 세제개편안의 핵심은 부동산 세금을 ‘주택 수’에서 ‘실제 거주’ 중심으로 재편하는 것입니다.
• 거주 1주택 종부세 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 확대, 비거주 1주택은 9억 원으로 축소가 추진됩니다.
• 공정시장가액비율은 60%에서 70%(다주택 80%)로 오르고, 양도세는 장기거주소득공제로 전환됩니다.
• 2026년 준비를 거쳐 2027년 본격 시행, 이후 단계적으로 강화되는 구조입니다.
• 아직 국회 논의 전이라 내용·시점이 바뀔 수 있으니, 거주 기간과 보유 계획을 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.